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Question-réponse

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

Vérifié le 01 juillet 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'encadrement des loyers consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques, dites zone tendues. Au sein des communes concernées, la ville de Paris fait exception à partir du 1er juillet 2019. Elle s'est dotée d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

Seules les villes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers.

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Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Dans ces villes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné :

  • lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire),
  • lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

  À savoir

certains logements ne sont pas soumis à l'encadrement des loyers, mais doivent respecter des règles spécifiques  : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM et location de tourisme.

Lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne congé), le bailleur peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.

Lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.

Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL :

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.

À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de bail est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 est encadré au moyen de loyers de référence. Ces montants sont fonction du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne peut dépasser le niveau du loyer de référence majoré.

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location. Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la réception du courrier du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le tribunal d'instance dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort), le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, à la condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire doit contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la signature du bail, sauf s'il s'agit d'un bail mobilité (pour un bail mobilité, le recours à la commission n'est pas possible). C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • En cas d'accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission de conciliation. Il s'applique à partir de la prise d'effet du bail.
  • En cas de désaccord, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission de conciliation pour demander au juge d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la prise d'effet du bail.

Propriétaire : action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer (hors charges et complément de loyer). Le nouveau loyer ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

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  À savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 référence de loyer de logements comparables, situés :

  • soit dans le même groupe d'immeubles,
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne

.

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge d'instance peut être saisi avant le terme du contrat de location.

 Attention :

si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer s'applique :

  • si le bail est de 3 ans : par tiers (ou par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
  • si le bail est de 6 ans : par sixième annuel.

Locataire : action en diminution de loyer

Au moins 5 mois avant le terme du bail, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail, s'il est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la demande.

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La proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

4 mois avant le terme du bail, en cas d'absence de réponse ou de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission de conciliation. À défaut de conciliation, le locataire peut saisir le juge d'instance avant le terme du bail.

 Attention :

si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté dans certains cas :

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

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S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer :

  • au niveau dernier loyer appliqué au précédent locataire, si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois, et dans la limite du loyer de référence majoré.
  • peut être réévalué de la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, et dans la limite du loyer de référence majoré.

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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

 À noter

le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

  • Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

    • d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
    • ou de mise aux normes de décence du logement loué.

    Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré.

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    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).
  • Le nouveau loyer peut être fixé dans la limite du loyer de référence majoré si :

    • des travaux d'amélioration ont été menés pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer,
    • depuis moins de 6 mois.

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    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer :

ne doit pas dépasser 50% de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

et respecter la limite fixée par le niveau du loyer de référence majoré.

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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne peut dépasser le niveau du loyer de référence majoré.

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Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort), le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, à la condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire doit contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la signature du bail, sauf s'il s'agit d'un bail mobilité (pour un bail mobilité, le recours à la commission n'est pas possible). C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • En cas d'accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission de conciliation. Il s'applique à partir de la prise d'effet du bail.
  • En cas de désaccord, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission de conciliation pour demander au juge d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la prise d'effet du bail.

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